El valor de una marina empieza donde termina el muelle

Cuando se habla de marinas en República Dominicana, la conversación suele comenzar y terminar en los barcos: cuántos atracaderos tiene, de qué tamaño son los yates que puede recibir y qué torneos organiza. Todo eso importa, pero deja por fuera lo esencial. Una marina no es una obra de concreto en el borde del mar con espacio para amarrar embarcaciones. Eso es un muelle. Una marina, en el sentido completo de la palabra, es un pedazo de ciudad que vive mirando al agua, con restaurantes, comercios, residencias, servicios, empleos y gente que llega, se queda y vuelve. Y es precisamente esa vida alrededor del agua, y no el muelle en sí, lo que termina definiendo el valor de todo lo que la rodea.

Esta diferencia, que parece de matiz, es en realidad la clave para entender por qué algunos destinos náuticos multiplican el valor de sus propiedades durante décadas, mientras otros, con una inversión parecida, se quedan con una infraestructura costosa y poco aprovechada. La plusvalía no la produce el atracadero; la produce la comunidad que se forma a su alrededor.

República Dominicana ya tiene la base

La buena noticia es que el país no parte de cero. Al contrario, cuenta con algunas de las marinas mejor valoradas del Caribe y con ejemplos muy claros de lo que ocurre cuando una marina se concibe como parte de una comunidad.

Marina Casa de Campo, inaugurada en 2001 en la desembocadura del río Chavón, es probablemente el mejor ejemplo. Nació con la idea de impulsar la vela, pero con el tiempo se convirtió en un destino en sí misma, con restaurantes frente al agua, plazas comerciales, una temporada de pesca que atrae competidores de toda la región y espacios como el Marina Riverside Center, construido con una inversión cercana a los US$5 millones para recibir congresos, bodas y eventos. Hoy no se puede entender el valor de las villas y residencias de Casa de Campo sin la marina, del mismo modo que no se puede entender la marina sin la comunidad que la rodea.

Cap Cana ofrece otro caso de estudio muy elocuente. Su marina, inaugurada en 2007 y con más de 160 atracaderos para embarcaciones de hasta 100 pies, se convirtió en el corazón del destino, rodeada por cerca de 690 unidades residenciales y por una oferta gastronómica que la ha consolidado como punto de encuentro de residentes y visitantes. Tradiciones como su desfile navideño de embarcaciones, que reúne cada año a cientos de personas, muestran exactamente eso que un simple muelle nunca podrá ofrecer: vida de comunidad e identidad propia.

En el nordeste, Puerto Bahía se perfila como la gran apuesta náutica de Samaná. Con una de las bahías más protegidas e imponentes del Caribe, y un calendario que ya suma torneos de pesca y regatas, Samaná tiene todos los ingredientes para convertirse en el próximo gran polo náutico del país.

A ellas se suman otras como Ocean World en Puerto Plata, cada una con su propio perfil. Pero las que más valor han generado a su alrededor son, precisamente, las que entendieron que su negocio no era solo amarrar barcos.

El turismo que llega por mar

Las cifras del segmento náutico dominicano confirman que este no es un nicho menor. Según la Asociación Dominicana de Marinas Deportivas y Clubes Náuticos (ADMC), en 2023 llegaron al país más de 3,000 embarcaciones, y el sector proyecta que esa cifra podría duplicarse hacia 2030. Las inversiones acumuladas en marinas, infraestructura y oferta inmobiliaria asociada superan los US$1,000 millones y han generado cerca de 5,000 empleos, mientras que la actividad de navegación moviliza alrededor de US$150 millones al año.

Pero más importante que el volumen es el perfil de ese visitante. Quien llega en su propia embarcación no viene por tres noches ni se queda encerrado en un hotel. Llega con tripulación, familia y amigos, y permanece semanas o incluso temporadas completas. Consume combustible, mantenimiento, reparaciones, alimentos, provisiones, restaurantes, alquiler de vehículos, excursiones y servicios profesionales. Es un visitante de alto gasto, de estadía larga y con una enorme propensión a regresar. Y, sobre todo, es un visitante que, cuando encuentra un lugar donde se siente cómodo, empieza a preguntar por propiedades.

Ese es el puente natural entre la marina y el turismo inmobiliario. Muchos de quienes hoy son propietarios en los grandes destinos náuticos del país llegaron primero por mar: conocieron la marina, se quedaron unos días, regresaron la temporada siguiente y terminaron comprando. Por eso los polos que cuentan con marinas consolidadas, como La Romana y Cap Cana, figuran entre los mercados más cotizados del turismo inmobiliario dominicano.

Los mercados con más tradición náutica lo confirman. En el Reino Unido, un estudio de la firma eXp UK encontró que las viviendas cercanas a marinas cuestan en promedio un 12.7 % más que el promedio nacional, y en enclaves como Yarmouth Harbour la diferencia supera el 61 %. Pero el mismo estudio reveló que, cerca de otras marinas, las viviendas resultaron más baratas que en el resto de su zona. La lección es clara: la marina por sí sola no garantiza plusvalía; la garantiza el destino que se construye a su alrededor.

El impacto que no siempre se ve

Cuando se habla de marinas se piensa en lujo, pero el impacto más profundo de una marina bien concebida es social. Cada embarcación que llega necesita mecánicos, electricistas, carpinteros navales, pintores, capitanes, marineros, personal de limpieza, cocineros, guías y proveedores. Alrededor de una marina activa se forma un ecosistema de pequeños y medianos negocios que difícilmente existirían de otra manera, y que genera empleos calificados y oportunidades para las comunidades cercanas.

A propósito del Fort Lauderdale International Boat Show, que celebra esta semana su edición 67 y que reunió el año pasado a más de 100,000 visitantes y expositores de 52 países, vale la pena mirar lo que ha logrado esa ciudad. Fort Lauderdale es conocida como la capital mundial del yachting, y no por tener muelles: solo en el condado de Broward, la industria náutica sostiene alrededor de 121,000 empleos, según la Marine Industries Association of South Florida, y el sistema educativo ha desarrollado programas de mecánica e ingeniería marina desde la escuela hasta la universidad, porque entendieron que es una fuente de empleo de clase media que vale la pena proteger. No es casualidad que haya sido precisamente en esa feria, en 2022, donde las principales marinas dominicanas se presentaron por primera vez unidas como asociación para promover al país como destino náutico.

República Dominicana tiene la oportunidad de desarrollar una visión similar. El crecimiento del turismo no depende únicamente de construir habitaciones o atraer visitantes; también exige fortalecer el capital humano y crear oportunidades profesionales para quienes viven en las zonas costeras. El turismo náutico puede abrir espacio para carreras técnicas en mantenimiento de embarcaciones, electricidad marina, logística portuaria y servicios especializados, áreas que permiten diversificar el empleo y conectar a las comunidades con una actividad económica de mayor valor agregado.

También existe una oportunidad para las comunidades pesqueras tradicionales. Una marina bien integrada a su entorno puede convertirse en aliada del pescador local, de quienes ofrecen excursiones, de los productores que abastecen los restaurantes y de los pequeños negocios del pueblo. La clave está en que el proyecto no se conciba como una isla de lujo de espaldas a su entorno, sino como un motor que irradie actividad hacia afuera.

Lo que hace falta para dar el siguiente paso

Si el país quiere que sus marinas generen todo el valor del que son capaces, hay varias tareas pendientes. La primera es seguir simplificando los trámites de entrada y permanencia para embarcaciones extranjeras, porque el navegante también elige sus destinos por la facilidad con que puede llegar y desplazarse entre ellos.

La segunda es promover el país como una ruta náutica completa, conectando Puerto Plata, Samaná, Punta Cana, Cap Cana, La Romana, Santo Domingo, Baní y Montecristi, de forma que quien llegue a una marina tenga razones para recorrer otras zonas del litoral, prolongar su estadía y consumir servicios en distintos destinos.

La tercera es invertir en servicios de reparación, mantenimiento y abastecimiento a la altura de lo que exige una embarcación de alto nivel. No basta con recibir barcos; hay que ofrecer las condiciones para atender sus necesidades y darles a sus propietarios razones para regresar.

Y la cuarta, quizás la más importante para quienes trabajamos en el desarrollo inmobiliario, es planificar las marinas desde el principio como comunidades. Eso implica pensar en la mezcla de usos, el espacio público, los paseos peatonales, la oferta gastronómica y comercial, las residencias y la conexión con el pueblo o la ciudad más cercana. Hace poco leí en InCaribe Media un artículo sobre las marinas que están redefiniendo el turismo náutico en República Dominicana, y su conclusión resume bien esta idea: los proyectos que mejor aprovechan su potencial son aquellos donde la marina, la oferta residencial y la vida comercial se conciben de manera integrada y no como piezas separadas.

El agua como punto de partida

República Dominicana tiene más de mil kilómetros de costa, bahías protegidas, una ubicación privilegiada en las rutas náuticas del Caribe y una tradición de pesca y navegación que ya ha demostrado su valor. Tiene, además, ejemplos propios que le enseñan al resto de la región cómo se hace. Lo que falta es asumir con claridad que el negocio de una marina no termina en el muelle, sino que empieza ahí.

Un muelle recibe barcos. Una marina crea comunidad, genera empleos, atrae visitantes que se quedan, convierte turistas en propietarios y le da a un destino una identidad que difícilmente se puede copiar.

Si entendemos esa diferencia y planificamos en consecuencia, las marinas pueden convertirse en una de las herramientas más poderosas del turismo inmobiliario dominicano durante la próxima década, y en una fuente de desarrollo que llegue mucho más allá de quienes navegan.

Joan Feliz

Director Comercial de Constructora Incaribe, especialista en turismo inmobiliario, inversión y desarrollo del sector construcción.