VIDEO | Vivir en altura: desafíos y conflictos en los condominios modernos
En el país hay más de 90 empresas que administran condominios
Adalberto de la Rosa
El crecimiento en altura de las ciudades, empujadas por la alta densidad poblacional y los cada vez más limitados espacios para viviendas unifamiliares, plantea los grandes retos de toda metrópolis: los modos de convivencia entre vecinos y el impacto en sus entornos.
En las edificaciones multifamiliares, como las modernas torres, viven muchas personas que no se conocen a pesar de que solo los divide una pared. Comparten un mismo ascensor, escalera, zona de parqueos, servicios de agua, recogida de basura, piscina, energía eléctrica, gas y otros temas comunes.
Con frecuencia ocurren conflictos entre vecinos por diversas causas, y algunos terminan en enemistades, en la justicia e incluso en enfrentamientos. De acuerdo con expertos, la principal causa es el desconocimiento de las normas internas y de la Ley 5038 de Condominios.
Alexis Rafael Peña, especialista en resolución alternativa de conflictos, entiende que la convivencia humana es de por sí conflictiva, pero las crisis también representan una oportunidad para abrir el camino al diálogo y permitir una mejor convivencia.
Su experiencia en mediación entre vecinos le otorga autoridad para afirmar que, a pesar de los frecuentes problemas, muchos podrían resolverse mediante una simple mediación, aunque reconoce que en otros casos se requiere la aplicación de la ley.
Asegura que los conflictos entre vecinos no son exclusivos de edificaciones de familias de ingresos medianos o sin educación profesional; también ocurren, y a veces con más frecuencia, en sectores de profesionales y personas con condiciones económicas considerables.
“Uno de los problemas es que en la Ley de Condominios (5038) no está claro cuál es la instancia correspondiente a la que se debe acudir para buscar apoyo o ayuda, a pesar de que existen empresas que se dedican a administrar”, señala.
La Ley de Condominios: 66 años de aplicación y sin propuestas de reforma
Principales causas de conflictos
Entre las más comunes se encuentran:
- Problemas estructurales como filtraciones.
- Ruidos por música a alto volumen.
- Ladridos de perros u otras mascotas.
- Materia fecal de animales en calles, aceras o escaleras.
- Uso indebido de parqueos o escaleras de emergencia.
- Basura en áreas comunes.
- Consumo de bebidas alcohólicas y drogas.
- La más conflictiva: la falta de pago de la cuota de mantenimiento.
Formas de organización en condominios
Existen dos modelos principales:
Contratación de empresa administradora: se encarga de la gestión de todos los bienes y servicios comunes. Aunque conlleva un costo mayor, libera a los residentes de tareas cotidianas como la limpieza, la gestión del gas o del agua. Además, en caso de conflictos, la empresa puede actuar como mediadora neutral.
Autogestión por los propios condóminos: se conforma una junta de vecinos que se encarga de la administración de acuerdo con el reglamento interno y la Ley 5038. Este modelo fomenta mayor unidad y compromiso, aunque también puede generar tensiones internas.
Las juntas directivas de vecinos
Tanya Mejía está al frente de la junta directiva del residencial La Ronda II, en Los Prados, y para ella no hay diferencia entre una empresa administradora de condominio o si son los propios vecinos que se ocupan de los bienes comunes.
Sin embargo, destaca que existe una mayor cohesión cuando son los propietarios quienes están directamente involucrados, no solo como parte de la junta directiva, sino también en la administración.
Cuando el consorcio lo manejan los propios vecinos, hay mayor respeto por las normativas, considera. Lo ideal es que la junta directiva emita políticas claras para la buena convivencia.
Uno de los mayores inconvenientes es la resistencia de algunos condóminos a pagar la cuota de mantenimiento, ya sea por falta de recursos, problemas de salud o desacuerdos con la gestión. En estos casos, se requiere una comunicación efectiva para comprender la situación del propietario y buscar soluciones.
“Lo importante es que la administración esté al tanto de lo que sucede con ese propietario, que exista comunicación, y que no se deje de pagar sin motivo justificado”, señala Mejía.
Consecuencias legales: pérdida del inmueble
Una de las situaciones más graves es la falta de pago. Muchos desconocen que podrían perder su apartamento por este motivo. Si el propietario no cumple con su deber, la asamblea puede inscribir una hipoteca y, pasado un tiempo, embargar y vender el inmueble. El condominio cobra la deuda y devuelve el resto al propietario.
No obstante, servicios como agua y gas no deben ser suspendidos, ya que son básicos para la sobrevivencia humana. La Jurisdicción Inmobiliaria es la instancia competente para determinar la legalidad o no de la suspensión.
El Tribunal Constitucional, en su sentencia TC/0512/25, establece:
“El servicio de energía eléctrica, al igual que el servicio de agua potable, es uno de los servicios públicos domiciliarios esenciales, en razón de que actualmente tiene una fuerte influencia sobre la calidad de vida de las personas, por lo que los mismos pueden ser tutelados por el juez de amparo cuando la suspensión de estos se produzca de forma arbitraria e injustificada por parte de las empresas que lo suministran”.
Conflictos que llegan a los tribunales
Algunos conflictos vecinales han terminado en demandas judiciales, con indemnizaciones millonarias. Problemas simples como la usurpación de parqueos o ruidos constantes que afectan la salud física y mental han llegado al ámbito penal.
Wilmer Andújar, de la empresa Index Elemec S.R.L., indica que la autogestión representa retos, pero existen canales para lograr una gestión transparente y funcional. En el régimen de condominio debe existir un documento constitutivo y un reglamento de copropiedad entregado por el constructor del edificio.
Necesidad de actualizar la Ley 5038
Santiago Henríquez Urbán, abogado y presidente de la Asociación de Administradores de Condominios, destaca el crecimiento de edificaciones verticales en todo el país, lo cual ha generado una mayor demanda de administradores.
Henríquez es partidario de una urgente modificación de la Ley 5038, promulgada el 20 de diciembre de 1958. Entre los vacíos que presenta la ley actual se encuentran:
- Falta de disposición para asambleas virtuales.
- Ausencia de una definición clara de la figura de la junta directiva.
- Necesidad de adecuarse a nuevas realidades tecnológicas y sociales.
La ley establece en su artículo 17: “Las acciones que pudieren surgir entre los propietarios en relación con la administración y el goce de las partes comunes del inmueble, o con la interpretación del reglamento, son de la competencia del Tribunal de Tierra”.
Además, el Tribunal Municipal también tiene competencia en conflictos relacionados con la organización vecinal y linderos de propiedades.
Perspectiva histórica y académica
José Gabriel García, uno de los primeros administradores de condominios del país, escribió el libro “De todo en la vida de condominios”, una obra que recoge experiencias prácticas y que se ha convertido en material de referencia ante la escasa bibliografía sobre el tema.
Para García, administrar condominios es una ciencia la cual requiere de conocimientos sobre todo de la Ley 5038, que, aunque ya tiene 67 años sigue vigente. “El privilegio más grande que hay en un condominio es el pago de la mancomunidad, porque con ese pago tú pagas a los empleados”.
Vivir en un condominio es un reto de ejercicio de derechos y deberes, de defensa de lo que es común para poder garantizar la armonía.
Adalberto de la RosaLicenciado en Comunicación Social por la Universidad Dominicana O&M. Ha ejercido el periodismo desde 1988 en radio, televisión y periódicos.
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