El drama de comprar un apartamento

Pocas veces escribo sobre temas legales. Desde hace algo más de quince años dirijo la revista Gaceta Judicial, publicación especializada en contenidos jurídicos que en lo personal uso para este tipo de trabajos. Sin embargo, la dimensión del tema rebosa el interés académico y obliga a denunciar un silencioso problema social.

Santo Domingo y Santiago viven un frenesí inmobiliario. Cada día se anuncian ambiciosos proyectos de torres.  Las ventas se inician con los diseños y planos. El derecho de separación supone pagar una cuota inicial muy atractiva, pero entraña entrar a un trance muchas veces incierto que, en la mejor de las suertes, el adquiriente termina recibiendo una unidad más cara y años después de la fecha convenida para la entrega, si es que el contrato prevé un plazo para que la constructora cumpla con esa obligación.

El mercado inmobiliario ha sido penetrado por agentes improvisados en la actividad. Se trata de personas que tienen o compran solares para gestionar, a través de la contratación de un arquitecto o de un ingeniero, la construcción de un edificio para viviendas. El primer arpón de la trampa son los impresionantes diseños digitales de los proyectos, creando en los incautos la ilusa sensación de que la obra será tal cual. Esa seducción, más un cómodo "pago por separación", convierte en prisioneros de confianza a quienes logran morder el garfio.

Si no se trata de una típica estafa, entonces lo que sigue es la firma de un contrato draconiano, sin espacios para la negociación, en el que todos los derechos están de un lado y las obligaciones del otro. Algunos vienen con el título de "compraventa sinalagmática de inmueble", condición que debiera suponer, en buen derecho, que el traspaso de la propiedad a favor del adquiriente es irreversible (a menos que se incumplan determinadas obligaciones esenciales contempladas en el contrato); sin embargo, las constructoras desdibujan esa garantía al establecer que ellas pueden rescindir el contrato sin responsabilidad, bastando para ello con notificar su decisión con cierto plazo de antelación. Esto sin considerar un régimen oneroso de penalidades y retenciones en contra del adquiriente, la discreción de la constructora para modificar los términos pactados ante cualquier cambio en las condiciones del mercado, y ni hablar de los criterios indexatorios por incrementos en los precios de los materiales.

Pero el mayor riesgo que asume el adquiriente es que el título que ampara el inmueble permanece a nombre de la constructora durante toda la ejecución de la obra, por lo que cualquier acreedor de ella podría ejecutar su crédito y adjudicarse la propiedad del proyecto durante su construcción; de este modo, siendo los adquirentes simples acreedores quirografarios (sin garantía inmobiliaria), verían evaporar su inversión.  Otras veces es la propia constructora la que grava el título con una deuda que espera redimir con los eventuales ingresos de las ventas. Es esa circunstancia, junto a otras, las que hacen imperativa la incorporación de un fideicomiso en la operación. Es más, en lo personal no compraría ni un metro cuadrado si no interviene un fideicomiso en la ecuación del negocio, por mucho prestigio que aparente tener la promotora o constructora.

Es que desde el momento que la constructora (fideicomitente) traspasa el inmueble al patrimonio fideicomitido este bien se constituye en inembargable para sus acreedores, para los de la fiduciaria y para los de los fideicomisarios, por ser un patrimonio de afectación autónomo y distinto a los demás bienes de la constructora. Pero, además, la quiebra de la constructora o de la fiduciaria o de los beneficiarios no implica la quiebra del fideicomiso, y los acreedores de cada uno de estos actores no pueden embargar el inmueble del proyecto.

Otra de las ventajas del fideicomiso es que, además de proteger el inmueble, garantiza la gestión financiera del proyecto. Eso supone que los ingresos que reciba el fideicomiso producto de los aportes de capital de la constructora, de las ventas de las unidades o de los préstamos bancarios del proyecto no van a las cuentas de la constructora, sino a las de la fiduciaria, salvaguardando a los adquirientes de una constructora irresponsable que disponga de tales flujos para otros propósitos.  

Pero además es la fiduciaria la que lleva el control de las cubicaciones que le presenta la constructora y quien para ese fin supervisa la ejecución de la obra. Es también la fiduciaria la que paga las cubicaciones cuando comprueba que el proyecto alcanza el punto de equilibrio. Además, hace la precalificación de los adquirientes (debida diligencia financiera); se constituye en agente custodio de los ingresos de las ventas, de los aportes de capital y de los fondos de los préstamos del proyecto; recibe igualmente los pagos de los adquirientes y gestiona, a su nombre, el registro de la propiedad de las unidades. Como se advierte, con el fideicomiso se redime el proyecto de los riesgos asociados a la insolvencia o cesación de pagos de la constructora, así como de los eventuales embargos de sus acreedores sobre el inmueble del proyecto.

Mi despacho recibe cada vez con más frecuencia reclamos de adquirientes en contra de constructoras que no han cumplido con la entrega de sus apartamentos años después de la fecha establecida en el contrato; otras veces con terminaciones de inferior calidad a la prometida o modificaciones no autorizadas en diseños o en distribuciones interiores. Particularmente, me angustia ver a clientes asumir el costo financiero de préstamos hechos para pagar las cuotas de la compra con base en una planificación que ha tomado en cuenta la fecha de entrega convenida en el contrato sin todavía tener la certidumbre de saber cuándo recibirán sus unidades. Siempre les digo que antes de ceder al deslumbramiento emocional por las imágenes digitales del proyecto investiguen la historia y credenciales de la constructora. Igualmente les advierto que el asesor legal es necesario al momento de comprar, y no para enderezar lo que ya viene torcido.  Dos palabras clave para mitigar futuros problemas son "fideicomiso" y "asesoría legal", antes de tomar cualquier decisión de compra.

José Luis Taveras

Abogado, ensayista, académico, editor.